জমির নামজারিতে নতুন নিয়ম, যে বিষয়গুলো জানা জরুরি

ক্রয় বা উত্তরাধিকার সূত্রে একটি জমির মালিকানা পাওয়ার ক্ষেত্রে কেবল রেজিস্ট্রেশন করলেই কাজ শেষ না, নামজারির মাধ্যমে সরকারি রেকর্ডে মালিকের নামও নথিভুক্ত করতে হয়।

বাংলাদেশে বর্তমানে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ডিজিটাল ভূমিসেবা পোর্টালের মাধ্যমে অনলাইনেই নামজারির আবেদন করা যায়। নির্ধারিত ফি জমা দিয়ে ২৮ থেকে ৪৫ দিনের মধ্যেই এই প্রক্রিয়ার নিষ্পত্তি করা হয়।

সহজ কথায়, জমি কেনা বা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়ার পর সরকারি রেকর্ড বা খতিয়ান থেকে আগের মালিকের নাম বাদ দিয়ে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করাকেই নামজারি বলে।

বিশেষজ্ঞরা বলছেন, জমির নামজারি করা না হলে বেশ কিছু সমস্যা তৈরি হতে পারে।

এক্ষেত্রে মালিকানার ঝুঁকি তৈরির শঙ্কা রয়েছে এবং রেকর্ডে নাম না থাকলে অবৈধ দখলদার বা অন্য ওয়ারিশ জমির দাবি করতে পারে।

নতুন আইনে নামজারি বা খতিয়ান ছাড়া কোনো জমি রেজিস্ট্রি, দান বা হেবা করা যাবে না।

এছাড়া ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা দিতে গেলেও নিজ নামে খতিয়ান লাগবে।

২০২৫ সালের ফেব্রুয়ারিতে ভূমি মন্ত্রণালয়ের জারি করা এই সংক্রান্ত প্রজ্ঞাপনে থাকা পরিবর্তিত নিয়ম এখন থেকে কার্যকর করা হয়েছে।

যেখানে উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমিতে ওয়ারিশদের ‘সবার নাম একসাথে’ থাকা বাধ্যতামূলক করা হয়েছে।

অর্থাৎ আগে বাবা মারা গেলে পাঁচ ভাই-বোনের মধ্যে একজন নিজের নামে আলাদা নামজারি করে নিতে পারতেন। এখন থেকে সেটি আর হবে না।

নতুন নিয়মে মৃত ব্যক্তির সব ওয়ারিশের নাম একসঙ্গে একই খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করে যৌথভাবে নামজারি করতে হবে। যেটি ‘কো-শেয়ারার’ হিসেবে দেখানো হবে।

আবেদনের সময় সব ওয়ারিশের তথ্য, ওয়ারিশ সনদ ও প্রয়োজনীয় কাগজপত্র একসঙ্গে দাখিল করা বাধ্যতামূলক। এক্ষেত্রে কোনো ওয়ারিশ যদি বাদ পড়ে, তাহলে আবেদনটি নামঞ্জুর হতে পারে।

সুপ্রিম কোর্টের আপিল বিভাগের আইনজীবী ইশরাত হাসান বলছেন, অনেক সময় এক বা দুইজন ওয়ারিশ বাকিদের বাদ দিয়ে জমি নিজের নামে করে নিতেন, এখন সবাইকে একসাথে আনায় সেই সুযোগ বন্ধ হলো।

তবে, শুধু বণ্টননামা না থাকার কারণে যৌথ নামজারির আবেদনও আর নামঞ্জুর করা যাবে না।

মিজ হাসান বলছেন, “আগে অনেক ভূমি অফিস বণ্টননামা না থাকলে যৌথ নামজারিও নামঞ্জুর করত। এখন মন্ত্রণালয় স্পষ্ট করেছে যে, শুধু এই কারণে আবেদন বাতিল করা যাবে না।”

এই পরিবর্তনের ফলে নামজারি সহজ ও দ্রুত হবে বলেই মনে করেন সুপ্রিম কোর্টের এই আইনজীবী।

এছাড়া ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান, পৌর মেয়র বা সিটি করপোরেশনের ওয়ার্ড কমিশনারের কাছ থেকে ওয়ারিশ সনদ নিতে হবে বলেও নতুন নিয়মে উল্লেখ করা হয়েছে।

পৈতৃক বা যৌথ মালিকানাধীন কোনো সম্পত্তি যখন অংশীদাররা নিজেদের মধ্যে আপস-মীমাংসার মাধ্যমে যার যার অংশ বুঝে নেন এবং সেটি সরকারিভাবে নিবন্ধন করান, তখন সেই লিখিত চুক্তিপত্রকে বলা হয় রেজিস্টার্ড বণ্টননামা।

এক্ষেত্রে ওয়ারিশরা যদি নিজেদের মধ্যে জমি ভাগ-বাটোয়ারা করে নেন, তাহলে আলাদা আলাদা খতিয়ান করা যাবে।

তবে এখানেও একটি শর্ত জুড়ে দেওয়া হয়েছে। এক্ষেত্রে শর্ত হলো ‘নিবন্ধিত বণ্টননামা’ বা ‘আপোষ-বণ্টননামা দলিল’ থাকতে হবে।

অর্থাৎ এখন থেকে উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির নামজারির দুইটি পথ।

প্রথমত, যৌথ নামজারি- সবাই মিলে এক খতিয়ানে নাম উঠবে। যেখানে প্রত্যেকের প্রাপ্য হিস্যাও উল্লেখ থাকবে।

অথবা পৃথক নামজারি- নিবন্ধিত বণ্টননামা অনুযায়ী প্রত্যেকে নিজ নামে আলাদা খতিয়ান পাবেন।

অতীতে অনেক সময় নামজারি ছাড়াই জমি কেনা-বেচা হতো। এখন আইনে স্পষ্ট বলা হয়েছে, নামজারি বা খতিয়ান ছাড়া কোনো জমি কেনা-বেচা, দান বা হেবা করা যাবে না।

এর ফলে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল নিবন্ধনের সময় নামজারির খতিয়ান দেখানো বাধ্যতামূলক।

এক্ষেত্রে অনেকের প্রশ্ন রয়েছে যে, আগে নামজারি করা থাকলে আবারও নামজারি করতে হবে কি না?

অর্থাৎ কারো জমি ২০১৫ সালে নামজারি করা আছে, আবার করতে হবে কি না?

এক্ষেত্রে নতুন করে নামজারির প্রয়োজন নেই। যাদের নামজারি আগেই সম্পন্ন হয়েছে এবং খতিয়ান সঠিক আছে, তাদের নতুন করে নামজারি করতে হবে না।

তবে বিশেষজ্ঞদের পরামর্শ হলো, পুরোনো রেকর্ডগুলো ডিজিটাইজড হয়েছে কি-না, সেটি অনলাইনে যাচাই করে নেওয়া ভালো।

ডিজিটাল সিস্টেমে না থাকলে ভবিষ্যতে খাজনা বা বিক্রিতে সমস্যা হতে পারে।

নামজারির আবেদন জমা হওয়ার ২৮ থেকে ৪৫ দিনের মধ্যে প্রক্রিয়াটি নিষ্পত্তি করতে চায় ভূমি মন্ত্রণালয়।

এক্ষেত্রে আবেদন করতে দলিলের কপি বা রেজিস্ট্রি দলিল, আগের খতিয়ানের কপি ও দাগ নম্বর, জাতীয় পরিচয়পত্র, ওয়ারিশসূত্রে হলে ওয়ারিশ সনদ ও মৃত্যুসনদ এবং নির্ধারিত ফি-এর রসিদ প্রয়োজন হবে।

তবে, কাগজপত্র অসম্পূর্ণ থাকলে বা জমি নিয়ে বিরোধ থাকলে সময় বেশি লাগতে পারে।

এই নিয়মের তিনটি বড়ো সুফল দেখছেন বিশেষজ্ঞরা। প্রথমত, ওয়ারিশদের মধ্যে প্রতারণা কমবে। একজন সব জমি নিজের নামে করে নিতে পারবে না।

দ্বিতীয়ত, সরকারি রেকর্ড আপডেট হবে। কে প্রকৃত মালিক তা সহজে জানা যাবে।

তৃতীয়ত, জমি সংক্রান্ত মামলা-মোকদ্দমা কমবে। কারণ যৌথ নাম থাকায় সবাই খতিয়ানে স্বীকৃতি পাচ্ছে।

সুপ্রিম কোর্টের আপিল বিভাগের আইনজীবী ইশরাত হাসান বলছেন, এই পরিবর্তনের ফলে নামজারি সহজ ও দ্রুত হবে। এছাড়া বণ্টননামা করার ক্ষেত্রে হয়রানি কমবে এবং ওয়ারিশদের মালিকানার হিস্যাও রেকর্ডে স্পষ্ট থাকবে।

“বণ্টননামা না থাকার অজুহাতে যৌথ নামজারি প্রত্যাখ্যান এবং সাধারণ মানুষের হয়রানি বন্ধ করে উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির রেকর্ড হালনাগাদ সহজ করতেই এই নির্দেশনা,” বিবিসি বাংলাকে বলেন মিজ হাসান।

তবে, নতুন এই নিয়মের কারণে মাঠ পর্যায়ে বেশ কিছু চ্যালেঞ্জও রয়েছে বলে মনে করেন বিশেষজ্ঞরা।

অনেক পরিবারে কেউ বিদেশে থাকেন অথবা কারো সাথে যোগাযোগ নেই। ফলে সবার কাগজ একসাথে জমা দেওয়া কঠিন হওয়ায় ওয়ারিশ খুঁজে বের করাও জটিল হতে পারে।

আলাদা খতিয়ান করতে গেলে নিবন্ধিত বণ্টননামা করতে হবে। ফলে এতে অতিরিক্ত খরচ ও সময় প্রয়োজন হবে।

এছাড়া কম সময়ের মধ্যে এই প্রক্রিয়া নিষ্পত্তি করতে ভূমি অফিসের চ্যালেঞ্জ বাড়বে। ফলে ৪৫ দিনে প্রক্রিয়াটি নিষ্পত্তি করতে তহশিল অফিস ও এসি ল্যান্ড অফিসের জনবল বাড়াতে হবে বলেই মনে করেন বিশেষজ্ঞরা।

ভূমি আইনজীবীদের মতে, নতুন নিয়মটি ‘স্বচ্ছতা ও জবাবদিহি’ নিশ্চিতের জন্য ভালো উদ্যোগ। বিশেষ করে নারী ওয়ারিশদের অধিকার রক্ষায় এটি সহায়ক হবে।

কারণ আগে অনেক সময় শরিকদের মধ্যে কাউকে বাদ দিয়ে নামজারি করার অভিযোগ একাধিক ক্ষেত্রে উঠেছে।

সুপ্রিম কোর্টের আইনজীবী ব্যারিস্টার ফাহমিদা আখতার বলছেন, “আমাদের দেশে অনেক সময় মেয়েদের বাবা-মায়ের সম্পত্তি থেকে বঞ্চিত করার একটা প্রবণতা দেখা যায়, ওইসব ঝামেলা থেকে মামলার সংখ্যাও বেশি হয়ে যায়।”

নতুন নিয়মের কারণে যেহেতু ওয়ারিশদের সবার নাম দেওয়া হবে, ফলে কাউকে বঞ্চিত করার সুযোগ কমে যাবে।

“যদি আনুষ্ঠানিকভাবে বণ্টননামা করা হয় তাহলে পরে সেটিকে আলাদা খতিয়ানে আনা যাবে। কিন্তু প্রাথমিকভাবে যেটা হবে যে, সবার নামে একটা জয়েন্ট মিউটেশন হবে,” বিবিসি বাংলাকে বলেন মিজ আখতার।

এই নিয়মের ফলে দেশে ভূমি সংক্রান্ত যে অসংখ্য মামলা জমে আছে তার সংখ্যা কমিয়ে আনা সম্ভব হবে বলেই মনে করেন এই আইনজীবী।

তিনি বলছেন, “আগে জয়েন্ট মিউটেশনের বিষয়টি না থাকায় অনেক সময় দেখা যেত ভাই-বোনের কেউ একজন অন্যজনকে না জানিয়ে নিজের নামে সব করে ফেলছে। কিন্তু এখন যথাযথ প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে হবে।”

যদিও নিয়মটি বাস্তবায়নে বেশ কিছু চ্যালেঞ্জও রয়েছে বলেই মনে করেন বিশেষজ্ঞরা।

তারা পরামর্শ দিচ্ছেন যে, এই বিষয়ে সাধারণ মানুষকে জানাতে ব্যাপক প্রচারণা চালাতে হবে।

ইউনিয়ন পর্যায়ে ক্যাম্প করে মানুষকে বিষয়টি বোঝানোর পরামর্শ দিয়েছেন বিশেষজ্ঞরা। সেটি না হলে অজ্ঞতার কারণে অনেকের জমি ঝুঁকিতে পড়তে পারে বলেই মনে করেন তারা।

“এই নিয়ম কেবল বইয়ে থাকলেই হবে না, এর যথাযথ প্রয়োগ যদি না থাকে তাহলে এই আইন না থাকার শামিল,” বিবিসি বাংলাকে বলেন মিজ আখতার।

এছাড়া জমির নামজারির ক্ষেত্রে বেশ কিছু পরামর্শও দিচ্ছেন বিশেষজ্ঞরা। তারা বলছেন, জমি ক্রয়ের পর দলিল রেজিস্ট্রির ৯০ দিনের মধ্যেই নামজারির আবেদন করা উচিত।

ওয়ারিশি জমি হলে পরিবারের সাথে বসে, সবাই মিলে যৌথ নামজারি করা। পরবর্তীতে প্রয়োজন হলে বণ্টননামা করে আলাদা হওয়ার সুযোগ রয়েছে।